Чем капитальный ремонт отличается от реконструкции

Претензии налоговиков

Суть дела, которое рассматривалось в вышеупомянутом постановлении, заключается в следующем. Инспекция провела камеральную налоговую проверку представленной ООО «П.» декларации по налогу на прибыль за 9 месяцев 2015 года, в которой среди прочих отражены расходы на ремонт площадки, используемой под погрузо-разгрузочные работы, в размере 28,2 млн руб.

ИФНС посчитала, что общество необоснованно включило в состав расходов эту сумму, так как, по ее мнению, в отношении площадки проведена реконструкция, стоимость которой не должна учитываться единовременно, а должна увеличить первоначальную стоимость основного средства.

При этом налоговики сослались на следующие правовые нормы.

Согласно пп. 2 п. 1 ст. 253 НК РФ затраты на содержание и эксплуатацию, ремонт и техническое обслуживание основных средств и иного имущества, а также затраты на поддержание их в исправном (актуальном) состоянии относятся к расходам, связанным с производством и реализацией продукции (работ, услуг).

В соответствии с НК РФ к расходам, не учитываемым в целях налогообложения прибыли, относятся расходы на приобретение и (или) создание амортизируемого имущества, а также расходы, осуществленные в случаях достройки, дооборудования, реконструкции, модернизации, технического перевооружения объектов основных средств.

В силу п. 14.2 ч. 1 ст. 1 ГрК РФ под капитальным ремонтом объектов капитального строительства понимается замена и (или) восстановление строительных конструкций объектов капитального строительства или элементов таких конструкций, за исключением несущих строительных конструкций, замена и (или) восстановление систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения объектов капитального строительства или их элементов, а также замена отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановление указанных элементов.

Итак, налоговая инспекция доначислила обществу налог на прибыль, посчитав, что работы, связанные с площадками, носили характер реконструкции.

Общество с указанным выводом инспекции не согласилось, полагая, что им проведена не реконструкция, а капитальный ремонт, поэтому в предмет доказывания по делу входило выяснение вопроса о том, являются ли работы на площадках реконструкцией или капитальным ремонтом.

В обоснование своих доводов о капитальном ремонте площадок общество представило:

• акты общего осмотра площадки для хранения грузов;

• дефектные ведомости, которыми установлены дефекты площадок;

• приказы о проведении ремонтных работ по асфальтированию площадок;

• проект на капитальный ремонт площадок.

Общество (заказчик) заключило с подрядчиком договор подряда, по условиям которого последний обязуется выполнить по заданию заказчика с использованием своих материалов, а заказчик принять и оплатить работы по устройству асфальтобетонного покрытия площадок согласно утвержденным локальным сметам.

В предмет указанного договора входили следующие работы: разборка, перевозка, уплотнение грунта; устройство основания из щебня; устройство трехслойного асфальтобетонного покрытия.

Представленными в материалы дела актами о приемке выполненных работ и справками о стоимости выполненных работ и затрат подтверждено выполнение подрядчиком работ по названному договору в полном объеме.

До начала производства работ по договору собственными силами и средствами общество произвело демонтаж всех имеющихся дорожных плит, а после проведения подрядчиком работ по разборке и уплотнению грунта данные плиты силами общества уложены в основание площадок. При этом до начала работ площадки имели дорожное покрытие из бетонных плит, после проведения работ – асфальтобетонное покрытие.

Инспекция в обоснование доводов о том, что данные работы относятся к реконструкции, ссылалась на представленные обществом документы, а также на заключение экспертов, в котором сделан такой вывод: существовавшая на площадках одежда с покрытием из сборных железобетонных плит покрытия являлась жесткой одеждой и относилась к Iв и IIв категории дороги – дорожная одежда с покрытием из сборных плит дорожного покрытия. После выполнения комплекса работ по устройству асфальтобетонного покрытия изменены технические параметры дорожной одежды площадок и изменена категория внутриплощадочных дорог – на III в.

В связи с этим экспертами, а впоследствии и инспекцией сделан вывод о том, что в результате комплекса проведенных работ осуществлено изменение параметров дороги, ведущее к изменению ее категории, что является реконструкцией автомобильной дороги.

Налоговый учет

В НК РФ не содержится такого понятия, как «капремонт». В нормах рассматривается только реконструкция. В письме Минфина №03-03-04/1/794 указаны нормы, которыми нужно руководствоваться при определении типа работ:

• Положение МДС 13-14.2000, установленное постановлением №279 от 29 декабря 1973 года.
• Нормы №58-88 (р), установленные приказом №312 от 23 ноября 1988 года.

Налоговые органы считают, что расходы по реконструкции умножают начальную стоимость постройки. Соответствующее мнение изложено в письме УФНС по Москве №20-12/089231.1 от 19 сентября 2007 года.

Компания обязана обосновать, почему она отнесла проведенную работу к той или иной категории. Для обоснования нужно подготовить соответствующие документы. К ним принадлежат эти бумаги:

• Положение о ремонте.
• Приказ на осмотр конструкций.
• Акт с указанием найденных неисправностей.
• Документы, в которых указаны меры по восстановлению.
• Бумаги, в которых прописаны сроки работ.

На основании этих бумаг и осуществляется учет. Они помогут обосновать, что предпринятые меры являются ремонтными работами. В этом случае можно списать их на расходы на базе статьи 260 НК РФ.

В пункте 2 статьи 257 НК РФ указано, что траты на реконструкцию увеличивают начальную стоимость здания. Они будут списываться посредством амортизации на основании статей 256-259 НК РФ. Траты на капремонт будут считаться прочими расходами. Фигурируют они в том периоде, в котором они появились

При этом не важно, когда произошла фактическая оплата

В статье 260 НК РФ прописано, что, если расходы актуальны в течение 2 и более периодов, имеет смысл создать резерв для равномерного включения трат в проведение ремонта. Если резерв не был создан, датой осуществления трат считается дата подписания акта-приемки.

Осторожно: расценки

Подрядные организации не всегда горят желанием проводить текущие ремонты в государственных и муниципальных учреждениях. «Хлопот много, а результат — ноль» — именно так зачастую реагируют на предложение поучаствовать в предварительном отборе руководители крупных строительных компаний. Чтобы получить выгоду от заказа, при осмотре объекта потенциальные подрядчики могут пойти на хитрость, всячески подчеркивая невозможность проведения ремонта без изменения конструктивных элементов (например, переноса стен, полной замены окон или дверей, установки дополнительных перегородок) и тем самым стремясь превратить «безобидный» текущий ремонт в «грандиозный» капитальный. Эта операция в строительной терминологии называется «укрупненное масштабирование». Звучит внушительно, на деле же приводит к значительному увеличению стоимости ремонта и искусственному затягиванию сроков.

Еще один прием, которым могут пользоваться строители, — это «игра с расценками». В некоторые из них уже входит комбинированный вариант, состоящий из нескольких видов работ, с уже учтенной стоимостью материалов. На примере работ по окраске водными составами внутри помещений <3> наглядно видно, какие именно технологические операции входят в состав расценки.

<3> См., например, ТЕР-2001-15. ТЕР 81-02-15-2001 «Система нормативных документов в строительстве. Сметные нормативы Российской Федерации. Краснодарский край. Территориальные единичные расценки на строительные работы в Краснодарском крае. Сборник N 15. Отделочные работы» (принят и введен в действие постановлением главы администрации Краснодарского края).

Кто проводит?

Реконструкция проводится специализированными организациями, имеющими все необходимые разрешения и лицензии.

Самовольные действия по реконструкции жилых домов законодательно запрещены. В случае выявления нарушений, приведение самостоятельных изменений в прежний вид выполняется застройщиком, выполнившим их самовольно, лично или за его счет.

Капитальный ремонт в свете недавно принятых законодательных решений осуществляется силами НКО.

Все озвученные выше работы осуществляются по утвержденному проекту, а приемка проводится специальной государственной комиссией.

Капитальный ремонт зданий: что это, какие работы предполагает

Капитальный ремонт домов – это строительные работы с целью восстановления параметров объекта в соответствии с действующими нормативами, обновление и замена любых составляющих строительного объекта на аналогичные или улучшенные, за исключением несущих конструкций.

При организации капитального ремонта жилых зданий основные технические показатели остаются неизменными:

• площадь постройки;
• площадь полезная;
• количество этажей;
• строительный объем.

Объекты капстроительства – строения, здания, в том числе жилые, МКД (многоквартирные дома) и прилегающие к ним территории, за исключением временных строений. Капитальный ремонт МКД, зданий осуществляется при их изнашивании, обвале, разрушении. В этом случае проводятся работы по обновлению составных элементов зданий или восстановлению значительных по масштабам инженерно-технических конструкций.

Главная цель – заменить изношенные элементы (стены, каркас, крыша, кровля) на более износоустойчивые и экономически выгодные.

Капремонт домов может быть комплексным или выборочным. Комплексный ремонт — работы, которые распространяются на весь дом или его некоторые элементы. Выборочный ремонт заключается в частичной или полной замене некоторых строительных элементов зданий.

Периодичность проведения капремонта можно уточнить на сайте Регионального оператора капитального ремонта. Это фонд, активы которого предназначены для организации ремонтов. Деятельность организации регламентируется Жилищным кодексом Российской Федерации.

Бухучет

В пунктах 7-8 ПБУ 6/01 указано, что траты на ремонт входят в начальную стоимость здания. Бухучет при реконструкции и при капремонте будет различным. Рассмотрим все нюансы.

Бухучет при реконструкции

В бухучете ОС принимаются к учету по своей начальной стоимости. Однако последняя может меняться в результате реконструкции. Меняться стоимость будет и в учете. Траты на реконструкцию относятся к капитальным вкладам. Траты будут фиксироваться на ДТ счета 08. После того как работы завершены, траты включаются в начальную стоимость.

В рамках бухучета выполняются эти записи:

• ДТ08 КТ60 (76). Фиксация трат.
• ДТ19 КТ60 (76). Учет НДС по проведенным работам.
• ДТ68 КТ19. Принятие НДС к вычету.
• ДТ01 КТ08. Увеличение начальной стоимости здания.

Нужно прописать конкретную сумму увеличения стоимости. Она будет равна всем затратам на реконструкцию. Последние должны быть подтверждены документами.

Бухучет при капремонте

Для постепенного включения трат в ремонт рекомендуется сформировать резерв расходов. Проводки при капремонте будут следующими:

• ДТ20, 26, 44 КТ60, 76. Отражение работ.
• КТ19 КТ60, 76. Учет НДС.
• ДТ68 (субсчет «Расчеты по НДС») КТ19. Принятие НДС к вычету.

Все расходы на капремонт также должны подтверждаться документально.

>Чем капитальный ремонт отличается от реконструкции?

Как оформить и отразить в бухучете приобретение основных средств за плату

принимайте к бухучету по первоначальной стоимости.

В первоначальной стоимости основных средств, приобретенных за плату, учитывайте следующие суммы:

• стоимость покупки объекта;
• затраты на доставку объекта и приведение его в состояние, пригодное для использования. Например, стоимость услуг транспортной организации или зарплату сотрудников, которые собирали и монтировали объект;
• предъявленный НДС. Правда, поступают так, только если планируют использовать основное средство в деятельности, не облагаемой этим налогом. В остальных случаях НДС и акцизы в первоначальной стоимости не учитывают.

Такой порядок следует из положений пунктов и ПБУ 6/01.

Подробный перечень расходов, формирующих первоначальную стоимость основных средств, приведен в .

Важно: , могут основные средства принимать к учету:

А иные затраты, которые непосредственно связаны с покупкой или строительством основных средств, можно сразу включать в состав расходов по обычным видам деятельности.

Это следует из ПБУ 6/01.

Первоначальную стоимость основных средств определяйте на основании:

• первичных учетных документов. Например, накладных, актов приемки-передачи и т. д.;
• любых других документов, подтверждающих понесенные затраты. Например, таможенных деклараций, приказов о командировке и т. д.

Проверьте, есть ли в первичных документах все необходимые . Обычно используют унифицированные формы, в которых все они предусмотрены. Однако закон не запрещает вам или вашим контрагентам использовать собственные формы. И вот в них-то в первую очередь и надо проверить наличие всех необходимых реквизитов, которые предусмотрены статьи 9 Закона от 6 декабря 2011 № 402-ФЗ. В противном случае документ нельзя считать первичным, а значит, и подтвердить приобретение основного средства или удостоверить определенный размер его первоначальной стоимости тоже нельзя. Все это следует из положений статьи 1 и Закона от 6 декабря 2011 № 402-ФЗ и подтверждено в .

Что представляет собой капремонт?

Ремонт с точки зрения законодательства РФ — это устранение неисправностей объекта (например, используемого в составе основных фондов предприятия). Он может быть текущим или капитальным. Ремонт первого типа — тот, что предполагает устранение мешающих функционированию объекта поломок или повреждений. Капитальный предполагает проведение дорогостоящих или долгосрочных мероприятий, цель которых — выявить максимальное количество недостатков в структуре объекта и устранить их наиболее качественным способом.

К текущему, как правило, принято относить ремонт, который проводится один раз в год и чаще. Капитальный обычно проводится значительно реже — если иного не требует нормативная документация по тем или иным объектам.

Если требующий приведения в порядок объект относится к машинам и оборудованию, то его капитальный ремонт может предполагать разборку двигателя, замену изношенных деталей, проверку функциональности объекта. Капремонт здания или сооружения, как правило, включает замену изношенных строительных конструкций на более прочные, а также инсталляцию новых компонентов, позволяющих повысить прочность и срок службы объекта или его отдельных узлов.

Признаки, характеризующие реконструкцию объекта капитального строительства

Для начала отметим — достаточно хотя бы одного признака, обозначенного в определении понятия «реконструкция», для отнесения работ к данному виду.

Например, к реконструкции будут отнесены следующие виды работ:

1) Изменение этажности здания Здесь подразумевается изменение количества этажей. Стоит учитывать, что не все части здания являются этажами, например, чердак (в отличие от мансарды) — это не этаж. Соответственно, при оборудовании мансарды в чердачном пространстве количество этажей изменится и станет на 1 больше. При этом, по общему правилу, разрешение на строительство не потребуется (при условии сохранения конфигурации кровли). Если кровля тоже подвергается реконструкции и угол её наклона хотя бы немного изменяется, то увеличится или уменьшится строительный объем, который тоже является признаком реконструкции.
2) Изменение строительного объема В данном случае требуется разрешение на строительство, поскольку модифицируется часть несущих конструкций и изменяется конструктивная надежность.
3) Замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций, исключая восстановление/замену их отдельных элементов на аналогичные или улучшенные Если при сносе объекта останется хотя бы один конструктивный элемент, то все последующие работы будут относиться не к новому строительству, а именно к реконструкции, поскольку часть объекта сохраняется

Какие конструкции и в каком объеме — совершенно не важно. Даже если Вы полностью снесете здание и возведете новое с такими же характеристиками — всё-равно это будет считаться реконструкцией

И только в случае полного сноса старого объекта и возведения нового, отличного от того, которое существовало на этом месте до этого, можно рассматривать работы как новое строительство.

Особенности налогового учета амортизации

Отличия в налогообложении касаются разных систем – УСН, ОСНО. Для упрощенной системы действует особый порядок списания расходов (тоже по-своему упрощенный), согласно п. 3 и п. 4 статьи 346.16 НК РФ. Рассмотрим правила учета амортизации в НУ для общей системы (частично они применяются и для УСН):

• При обычном расчете амортизации. 100% / СПИ (в месяцах) = коэффициент, на который умножается первоначальная стоимость (ПС).
• Второй вариант используется при расчете новой нормы после реконструкции. 100% / новый СПИ = новый коэффициент, на который умножается обновленная первоначальная стоимость ОС.

Пример №2: Возьмем данные примера №1, но теперь рассчитаем норму амортизации для целей НУ:

• 360000 + 100000 = 400000 новая ПС.
• 100% / 60 = 1,67%.
• 400000 * 1,67% = 6680.

Для сравнения: первоначальная норма амортизация для налогового учета составляла:

• 100% / 36 = 2,78%.
• 360000 * 2,78% = 10008.

Если СПИ увеличился, то нужно проследить, чтобы он не был больше, чем предельное значение в той амортизационной группе, к которой относится объект основных средств (п. 1 статьи 258 НК РФ).

Обратите внимание! С 1 января 2020 года действуют поправки, внесенные осенью 2019 года в Налоговый кодекс. При расконсервации ОС амортизация продолжает начисляться в том же порядке, что и до, но СПИ не продлевается на количество месяцев консервации, как было ранее

Таким образом, для целей НУ часть стоимости учитываться не будет.

Косметический ремонт

Когда стоит задача просто «освежить» старый ремонт в квартире или доме — разумнее всего остановится на варианте «косметики».

Косметический ремонт также используют для поддержания эксплуатационных качеств жилых помещений, путем восстановления защитных свойств применяемых материалов и устранения в ходе работ небольших повреждений.

Простой косметический ремонт производится без замены различных видов отделки – обоев, покраски стен и потолков, дверей и окон, плинтусов и наличников. Он также не предусматривает обновления поверхности пола лаком или краской.

В отличие от него косметический ремонт с заменой отделочных материалов направлен на восстановление утратившего свою привлекательность помещения, и подразумевает закупку и использование новых отделочных материалов – тех же самых обоев, линолеума, ковролина, красок и лаков.

В отличие от дорогостоящего капитального ремонта, при косметическом не делается перепланировка помещений, монтажные работы, замена электропроводки и сантехники и другие сложные работы.

Как понять, что вашему дому нужен косметический ремонт?

Необходимость ремонтных работ обычно оценивают по следующим признакам:

Состояние потолка, откосов и стен

Если на потолке появились трещинки или пятна, но при этом они небольшие, а сам он ровный — будет достаточно сделать его косметический ремонт. Благодаря нему можно эффективно скрыть проблемные участки и визуальные недостатки.

Если на потолке есть неровности, можно еще «поиграть» со светом. Известный прием, когда замена освещения и люстры в комнате помогали скрыть этот дефект.

Со стенами это сложнее, особенно если речь идет о трещинках не на обоях, а других материалах. В таком случае, если не хочется делать капитальный ремонт, эти места можно прикрыть каким-либо элементом интерьера: повесить картину, зеркало или установить этажерку.

Неровный откос, возникший после замены окна, можно задрапировать или скрыть новыми шторами.

Пол и состояние покрытия

Пол может выглядеть плохо. Но важнее другое: если не слышен скрип, сохранена целостность покрытия и поверхность достаточно ровная — капремонт не нужен, достаточно сделать «косметику».

Если вам перестал нравится ваш пол можно просто постелить линолеум, а сверху положить мягкий ковер — так помещение станет намного уютнее. Вместо линолеума еще можно использовать ковролин. Этот материал эффективно скроет недостатки и неровности пола, и к тому же наполнит комнаты теплом и уютом.

Окна

Опытные владельцы квартир и домов прекрасно знают все плюсы и минусы старых окон. И конечно, капитальный ремонт здесь совершенно не нужен.

Если в ваших окнах появились щели, они дребезжат и плохо защищают от шума, рассмотрите заказ и установку пластиковых окон. Они характеризуются: максимальной шумоизоляцией, герметичным закрыванием и легкостью в эксплуатации и уходе.

Хотя пластиковые окна многим не по душе. Кому-то из-за цены, кому-то из-за их (якобы) неэкологичности. Тогда остается ремонт старой деревянной рамы. Все что для этого нужно: банка краски, раствор для снятия старой краски, шпаклевка для устранения неровности на поверхности рамы и наждачная бумага, чтобы зачистить поверхность.

Двери

Если двери утратили презентабельный вид, их необязательно сразу менять. Можно попробовать покрасить и покрыть лаком.

Продажа участка на Мысе у Волги 88 соток, 165 км от МКАД ПОСМОТРЕТЬ

Дизайнерские хитрости

В последнее время стало модно в дизайне использовать зеркала. Они визуально увеличивают пространство, наполняют его светом, но что самое главное — могут скрыть некоторые дефекты пола и стен.

Если ваш потолок имеет недостатки, не рекомендуется вешать люстру большого размера, так как из-за яркого света все будет на виду. Оптимальнее установить источник освещения на стене, при этом обеспечив теплый, не слишком яркий свет.

Если вы заменили окна, лучше повесить светлые тюли и положить на диван подушки ярких цветов

Таким дизайнерским приемом вы сконцентируете внимание на достоинствах (объем, естественное освещение), а не недостатках помещения

Расчет новой нормы амортизации

Начисление амортизации происходит практически непрерывно, за исключением некоторых случаев:

• ОС законсервированы на срок более 3 месяцев. Это может произойти в том числе по причине реконструкции. Например, при масштабной перестройке производственного здания, чтобы не мешать работам, или из соображений правил безопасности деятельность части производства или отдельного цеха приостанавливается. Не используется оборудование, простаивает транспорт и т.д. Руководство издает приказ о направлении ОС на консервацию с указанием обоснования и планируемого срока.
• ОС проходят реконструкцию (модернизацию) более 12 месяцев. При этом если объект продолжает эксплуатироваться, то начисления не прекращаются. Пример: конвейер в цеху проходит модернизацию, при этом процесс производства не приостанавливается, линия работает.

Для целей бухгалтерского учета минимальная первоначальная стоимость ОС – 40 000 рублей. В обычных условиях она остается одинаковой все время использования, но после проведенных кардинальных изменений ее необходимо откорректировать, точнее, пересмотреть для правильного отражения амортизации.

Для расчета новой нормы амортизации после реконструкции (модернизации) нужно заново рассчитать стоимость ОС. Для этого пользуемся формулой: НС = ОС + М (Р), где ОС – остаточная стоимость (на последнюю дату до завершения работ), а М (Р) – произведенные затраты. Разумно брать за отсчет первое число месяца, следующего за окончанием работ.

Затем рассчитываем месячную норму амортизации (МНА): МНА = НС/СПИ. Причем берется новый срок эксплуатации с учетом уже прошедшего периода.

Пример №1: Станок стоимостью 360000 рублей, его изначальный СПИ равен 36 месяцам (3 года). Амортизационные отчисления – 10000 в месяц. Он используется год, после чего решено провести модернизацию на 100000 рублей, она продолжается 1 месяц, в результате срок службы увеличивается в общем с 3 до 5 лет. Рассчитаем новую норму: 360000 – 10000*13 = 230000 — остаточная стоимость на момент изменений. 230000 + 100000 = 330000 — новая стоимость ОС. СПИ с момента модернизации – 47 месяцев (изначальный 36 месяцев минус 13 месяцев использования плюс 24 «добавленных»). 330000/47= 7021,28.

Этот вариант относится к линейному методу учета амортизации. Как правило, он используется чаще всего (п. 60 Методических указаний №91н).

Отличия подготовительных и приемо-сдаточных работ капремонта и реконструкции

Федеральным законом от 18.07.2011 №243-ФЗ, установлены следующие требования:

1. При капремонте проектная документация составляется только для элементов, подлежащих замене. При реконструкции составление проекта обязательно для всего здания.
2. При капремонте не требуется разрешение на строительство. Разрешение на проведение реконструкции требуется всегда. Процесс получения разрешительных документов достаточно длительный по времени и трудоемкий. Объясняется это тем, что при реконструкции часто ведется новое строительство. Например, в старых городских кварталах часто надстраивают дополнительный этаж или мансарду.
3. При капремонте, в отличие от реконструкции не требуется проведение экспертизы проекта.
4. При капремонте не осуществляется строительный, санитарно-эпидемиологический и экологический надзоры. Строительный надзор при реконструкции обязателен, этот вопрос регламентируется статьёй 54 Градостроительного кодекса Российской Федерации.
5. При капремонте не нужно получать разрешение на ввод зданий и сооружений в эксплуатацию.
6. По окончании реконструкции выдается разрешение на ввод в эксплуатацию здания или сооружения, этот вопрос регламентируется статьёй 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации.
7. Обязательность капремонта многоквартирных домов, предусмотрена статьёй 169 Жилищного кодекса Российской Федерации, жильцы не могут отказаться от его проведения. Реконструкция может стать обязательной по решению собственников или местных органов власти. Платежи на капремонт для владельцев квартир обязательны. Платежей на реконструкцию домов не предусмотрено.

До недавнего времени, когда в законодательстве не были даны соответствующие определения, некоторые застройщики пытались провести капремонт вместо реконструкции. Такой подход избавлял строительную организацию от длительного периода подготовки документов и позволял списать затраты на расходы, а не увеличивать первоначальную стоимость объекта.

После внесения поправок в законодательство станет проще различать строительные работы, проводимые во время капремонта, от работ, проводимых во время реконструкции. Организациям будет легче решать вопросы учета строительных работ.

Этапы проведения работ

1. Проектирование

После обследования объекта выполняется разработка проектной документации. Это — технические документы с описанием перечня и объема работ, требований к их проведению, используемым материалам и т.п. Если необходимо, разрабатывается дизайн-проект, в соответствии с которым будет проводиться перепланировка, чистовая отделка помещений, наружная отделка. Проектная документация и смета согласовываются с заказчиком.

2. Подготовка

Помещения освобождаются от мебели, техники и т.п., организуется их хранение на время проведения работ. Подлежащие замене напольные покрытия, системы подвесных потолков, отопительное, сантехническое и иное оборудование демонтируются, вывозится строительный мусор.

3. Черновая отделка

На этом этапе выполняются общестроительные работы. Если планируется перепланировка, демонтируются старые и возводятся новые стены и перегородки. Стены готовят к прокладке электрокабелей, монтажу розеток, распределительных щитов и т.п. Поверхность потолка и стен выравнивается штукатурными составами, шпатлевкой или гипсокартоном. Если требуется, полы утепляются, выполняется стяжка самовыравнивающимся раствором для обустройства нового покрытия. При необходимости также выполняется замена сантехнического, отопительного, вентиляционного и иного оборудования.

4. Чистовая отделка

Отделку помещений начинают с подготовки стен и потолка. Поверхность шпатлевки грунтуют, после чего выполняется окрашивание акриловыми или латексными красками для стен и водоэмульсионными для потолка. Возможно использование других отделочных материалов, включая декоративную штукатурку, обои, стеновые или потолочные панели и т.п.

Далее обустраивается напольное покрытие. Для коммерческих и общественных зданий с большой проходимостью чаще всего используется напольная плитка, в офисах укладывается ковролин. Также возможно использование линолеума, керамогранита, паркетной доски, паркета, ламината и т.п. Стык пола и стен оформляют плинтусами с кабель-каналами внутри них.

Далее выполняется монтаж новых дверей, выключателей, розеток и т.п. В технических помещениях, санузлах, на чердаках и в подвалах рекомендуется устанавливать защищенные от влаги выключатели и розетки.

На эти и другие работы, выполняемые в рамках капитального ремонта, в строительной компании «Олимпия» действует гарантия качества. У нас вы можете заказать как комплексные так и отдельные работы.

Порядок согласования

Чтобы получить разрешение и оформить реконструкцию квартиры предусмотрен определенный порядок действий, установленный законом.

Куда обратиться?

Для начала необходимо отправиться в администрацию и получить консультацию специалиста по этому вопросу. Если пакет документов собран и проект реконструкции уже готов, то можно подать заявление в органы местного самоуправления или же воспользоваться услугами одного окна в многофункциональном центре. Если перечень работ соответствует нормам, то после выдачи разрешения у собственника есть год, чтобы начать реконструкцию.

Какие документы необходимы?

Для получения разрешения на проведение строительных работ нужно предоставить:

• Документ, подтверждающий право собственности.
• Согласие других владельцев квартиры, если они имеются.
• Заявление установленного образца.
• Технический паспорт на квартиру.
• Проект реконструкции.

Важно! Проект представляет собой самый важный документ, без него разрешение не выдадут. Разрешение от автора, составившего проект дома необходимо для соблюдения безопасности.

Что писать в заявлении?

Заявление на реконструкцию составляется в строго установленном порядке. Для этого существуют государственные бланки, в которых заявителю необходимо указать, какие виды работ он планирует выполнить (реконструкцию, капитальный ремонт, отдельные виды строительных работ).

Затем следует наименование объекта, в данном случае это квартира в МКД. Вносятся данные из свидетельства о праве собственности и организации составившей проект реконструкции объекта. После этого следует информация о получении положительного заключения экспертизы (номер, дата).

Далее заявитель указывает, кем будут проводиться работы (название строительной организации), и вносит действительные характеристики объекта реконструкции (площадь, материал стен и фундамента, количество комнат и т. д.). Кроме того к заявлению прилагаются копии всех документов.

О проекте

Составление проекта должно соответствовать статье 48 ГрК РФ. В ней говорится о том, что проекты должны разрабатываться для каждого здания подлежащего реконструкции. Этот документ должен состоять из текстовой информации и схем, которые определяют архитектурные и инженерные решения, обеспечивающие проведение мероприятий по реконструкции сооружений или их частей.

Важно! В статье указано, что проектирование может выполняться только юридическими лицами или ИП, состоящими в действующих строительных и архитектурных организациях.

В проект должно войти много дополнительных разделов, касающихся данных по объекту предполагаемой реконструкции.

Они включают инженерные системы, архитектурные решения, сведения о сносе капитальных элементов конструкции (если такие имеются), мероприятия по пожарной безопасности и многое другое.

Сроки и стоимость узаконения процедуры

Чтобы узаконить реконструкцию квартиры понадобится несколько месяцев. Точный срок определить очень сложно, потому что различные факторы и жизненные обстоятельства могут повлиять на время оформления. Что касается проекта, то обычно его готовят в течение 5 дней, гораздо больше времени уходит на сбор всех необходимых документов.

Изготовление нового технического паспорта осуществляется примерно за три недели. Затем нужно ждать решения Жилищной инспекции еще 45 дней, и три недели оформляют выписку из ЕГРН.

Для определения стоимости можно привести следующие цифры:

1. Стоимость согласования проекта – примерно 5 000 рублей.
2. Услуги БТИ – около 7 000 рублей.
3. Получение разрешения из Жилищной комиссии – 30 000 рублей.
4. Проект и вся связанная с ним документация могут стоить 3 000 до 90 000 рублей.

Эти данные не совсем точные, так как в каждом регионе своя ценовая политика. Но, если учитывать, что в любом предприятии возникают дополнительные расходы, то общая цена узаконения реконструкции квартиры может колебаться в пределах от 60 000 до 150 000 рублей.

Ответственность за проведение работ без разрешения

Реконструкция без разрешения наказывается в соответствии с законодательством. В большинстве случаев, кроме выплаты штрафа, нарушителю приходится возвращать объект в первоначальный вид.

Внимание! Если самовольные изменения не нарушают права соседей или других владельцев квартиры, то выполненные ремонтно-строительные работы возможно узаконить.

Что выбрать

Решение о проведении любого преобразования дома принимается на совете жильцов. Если общее собрание придет к выводу, что здание нуждается в капремонте, то собственники составляют соответствующий протокол и направляют его в государственные органы. На совете также обозначается сумма взносов в фонд, и начинаются ежемесячные выплаты. Когда накопится определенная сумма и возникнет необходимость в ремонте, владельцы жилья смогут нанять подрядчика и оплатить из фонда его услуги.

Решение о реконструкции принять не так легко. Для этого потребуется разработать проект, получить в государственных органах соответствующее разрешение на преобразование, утвердить проект и сделать государственную экспертизу. Решить сделать перестройку могут владельцы жилья многоквартирного дома, но, как показывает практика, это бывает очень редко. Чаще всего преобразование сооружения решают сделать власти на местном уровне и для них этот процесс сделать гораздо проще.

Отличия этих работ очевидны. Любой гражданин, ознакомившись с ними, никогда не перепутает капремонт с реконструкцией.